Расчет рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом

• Детали
• Купить
• Спросить

Курсовая работа

на тему «Расчет рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом«

Введение……..3

1       Расчет рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом………10

1.1.  Описание объекта недвижимости……………10

1.2.  Сбор и проверка информации для проведение расчетов……….12

1.3.  Расчет рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом с использованием затратного подхода………15

1.4.  Расчет рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом с доходным подходом …….19

1.5.  Расчет рыночной оценки земельного участка с индивидуальным жилым домом с использованием сравнительного подхода……25

1.6.  Согласованием результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки……………30

Заключение………31

Список используемой литературы………32

Введение

В советский период рынок недвижимости  в России почти полностью отсутствовал, а имевшие место сделки с квартирами, дачными домиками, как правило носили незаконный характер. Естественно, в этих условиях ни  о какой  рыночной оценке недвижимости не могло быть и речи. С развитием рыночной экономики в России нам приходится  догонять промышленно развитые страны, изучая и внедряя механизмы функционирования цивилизованного рынка недвижимости. Одним из них и является оценка недвижимости. Недвижимость — это в вещественном смысле земля и неотделимые объекты, прочно связанные с землей, например постройки. Недвижимость нельзя переместить, она осязаема. Юридическое определение недвижимости включает землю и все предметы, являющиеся естественной частью земли (например, деревья, полезные ископаемые), а также все предметы, созданные на ней человеком (например здания и объекты на участке).

Оценка недвижимости — включает как физическую недвижимость, так и права, которые частные или юридические лица могут иметь или предъявлять на собственность или использование земли и строений. Оценка  недвижимости (оценка рыночной стоимости недвижимости) определяется с безусловным правом собственности или частными имущественными правами,  возникшими в результате отделения или разделения прав собственности. Оценка недвижимого имущества есть начало инвестиционного  процесса. То есть никакое вложение средств в новую недвижимость  не осуществляется без правильной оценки имеющейся недвижимости. При    оценке   объекта   недвижимости   оценщик   должен   придерживаться следующих основных требований:

— правильно идентифицировать недвижимое имущество, связанные с   ним   имущественные   права;   учесть   цель   и    предполагаемое   использование  результатов  оценки;

— определить  масштабы  поиска и   сбора данных;  выявить любые ограничивающие условия,  если таковые   имеются; и определить эффективную дату оценки;

— определить оцениваемый тип стоимости;

— рассмотреть всевозможные юридические  ограничения  прав  собственности на объект недвижимости, если таковые имеются;

Выявить и учесть  влияние  на стоимость оцениваемого объекта   недвижимости  любого  связанного   с   этим   объектом   движимого   имущества,  оборудования или нематериальных активов, не являющихся   частью недвижимости.

Поскольку оценка служит основой принятия решения в отношении недвижимости, то  характер решения влияет на характер задания и отчета об оценке. Оценка недвижимости (определение рыночной стоимости недвижимости) часто проводится для того, чтобы уточнить предложенную цену владельца или покупателя по поводу того, сколько стоит тот или иной объект недвижимого имущества. Специалисты нашей компании имеют большой опыт оценки стоимости недвижимости и  произведут качественно, и в срок оценку стоимости любых объектов недвижимого имущества

Судя по значению слова, оценка необходима для определения цены приобретаемой недвижимости.

А чем цена отличается от стоимости?

Цена – сумма, за которую продается квартира. Квартира может стоить этих денег, а может и не стоить. Здесь главную роль играет договоренность продавца и покупателя.

Стоимость – денежный эквивалент квартиры, т.е. ее наиболее вероятная цена.

Оценить квартиру – дело непростое. С этим сталкивается продавец, желающий продать недвижимость по максимальной цене и получить значительную прибыль. Покупатель тоже стремится получить свою выгоду, желая приобрести квартиру за минимальные деньги. Необходима оценка и банку – определить сумму, которую можно дать клиенту, и при этом постараться свести все риски к нулю.

Вопрос ребром – а как определить стоимость квартиры? Играя с ценой? Считая звонки от желающих приобрести квартиру? Замеряя и высчитывая?

Это дело лучше всего доверить специалистам – оценщикам.

Оценщики определяют стоимость квартиры и предоставляют кредитной организации сертификат об оценке. Банк выдает кредит, основываясь на результатах работы оценщиков. Кредит составляет 80-90 % от суммы, названной оценщиками.

Будьте внимательны, т.к. разные оценщики по-разному могут оценить одну и ту же квартиру. Хорошо, если банк работает с несколькими фирмами-оценщиками. В этом случае, если Вам кажется, что стоимость Вашей квартиры существенно занижена, Вы можете воспользоваться услугами другой компании. Но если банк указывает Вам единственную компанию по оценке, доверяет ей и считает достоверными результаты, а Вам они кажутся неверными, придется найти другой банк. Если фирма-оценщик занизила стоимость одной квартиры, не надейтесь, что другую квартиру они оценят выше. Лучше воспользоваться услугами другого оценщика или другого банка.

Не забывайте о времени и деньгах. Услуги оценщиков требуют достойной оплаты. Но достойных оценщиков, которым доверяют банки, не так много. Поэтому поиск другого банка, работающего с хорошим оценщиком, займет у Вас много времени.

Оценка недвижимости — это практика по определению стоимости недвижимости, как правило, его рыночной стоимости. Отсутствие рыночного механизма ценообразования определяет необходимость экспертной оценки недвижимости.

Оценка недвижимости осуществляется лицензированным оценщиком.

Виды стоимости

Есть несколько видов стоимости для оценки недвижимости. Наиболее распространенными являются:

— рыночная стоимость;

— стоимость использования;

— инвестиционная стоимость — это стоимость на одного конкретного инвестора;

— стоимость страховки недвижимости.

Большинство людей участвующих в оценке недижимости очень хорошо знакомы со всеми нюансами данного процесса. Риэлтор является наиболее важным лицом в данной сделке. Ипотечная компания предоставляет финансовые услуги, необходимые для финансирования сделки. Компания гарантирует, что все аспекты сделки выполнены, и что недвижимость переходит от продавца к покупателю.

Что входит в оценку недвижимости?

Все начинается с осмотра. В обязанности оценщика входит проверить имущество для определения оценочной стоимости этого имущества. Оценщик должен увидеть характеристики недвижимости, такие как количество спален, ванных комнат, их расположение и т.д. Но самое главное, оценщик обращает внимание на какие-либо явные особенности или дефекты, которые скажутся на стоимости дома.

После того как дом был осмотрен, оценщик использует два или три подхода к определению стоимости недвижимости: экономический подход, сопоставление продаж и, в случае аренды имущества, доходы.

Экономический подход

Оценщик использует информацию о строительных расходах, чтобы определить, сколько будет стоить построение аналогичного объекта недвижимости и сколько это займет времени. Это значение часто устанавливает верхний предел стоимости недвижимости. Почему вы должны платить больше за существующую собственность, если вы можете потратить меньше при построении аналогичного нового дома? Хотя могут быть и смягчающие обстоятельства, такие как местоположение и удобства, которые, как правило, не отражаются в экономическом подходе.

Результат оценки

В результате обработки информации, полученной по трем подходам, оценщик готов назвать рыночную стоимость объекта недвижимости. Важно отметить, что, хотя эта сумма, и является наилучшим свидетельством стоимости недвижимости, но может быть не окончательной ценой. Всегда есть смягчающие факторы. Но оценочная стоимость часто используется в качестве основания для кредиторов, которые не хотят давать покупателю больше денег, чем имущество действительно стоит.

Методы оценки

Можно выделить три метода: доходный, затратный и сравнительный. В отношении оценки недвижимости, в частности квартир, применяется два последних метода. Остановимся на каждом из них подробнее.

Затратный метод оценки: суммируются все расходы на строительство квартиры. Сюда входит стоимость материалов, труд рабочих, налоговые выплаты и многое другое. Кроме того, учитывается уровень инфляции, износ, степень ветхости и т.д. В бюро технической инвентаризации производится подобная оценка. Если Вам нужна справка – добро пожаловать. Но данный метод не учитывает спрос и предложение на рынке недвижимости, а без этого адекватная оценка невозможна.

Поэтому для оценки квартир применяется другой метод – сравнительный.

Сравнительный метод (метод сравнительных продаж): оценщиками учитывается цена и стоимость подобных квартир на рынке жилья. В этом случае учитывается практически все: район (спальный, деловой), престижность, этаж, площадь, наличие или отсутствие балкона. Себестоимость квартиры, как при оценке по затратному методу, учитывается лишь косвенно.

Оценка (appraisal, valuation)— акт или процесс определения стоимости.

Оценка бизнеса (business valuation)— акт или процесс подготовки заключения или определения стоимости предприятия или доли акционеров в его капитале.

Оценщик бизнеса (business appraiser)— лицо, которое благодаря полученному образованию и специальной подготовке, а также накопленному опыту квалифицирован как специалист, который правомочен, производить оценку предприятия и/или его нематериальных активов.

Оцененная стоимость (appraised value)— стоимость согласно мнению или определению оценщика.

Стоимость действующего предприятия (going concern value)— стоимость функционирующего предприятия или доли акционеров в его капитале.

Балансовая стоимость (book value)— разница между общей стоимостью активов (за вычетом износа, использованных ресурсов и амортизации) и общей суммой обязательств, в соответствии с данными баланса. Является синонимом чистой балансовой стоимости (net book value), чистой стоимости (net worth) и акционерного капитала (shareholder’s equity).

Обоснованная рыночная стоимость (fair market value)— цена, по которой совершается акт купли-продажи, когда обе стороны заинтересованы в сделке, действуют не по принуждению и обладают достаточно полной информацией об условиях сделки и считают их справедливыми.

Возможные цели оценки имущества:

— купля-продажа, мена;

— проведение конкурсов, аукционов, торгов;

— аренда, лизинг;

— залог;

— внесение имущества в уставный капитал;

— определение доли имущественных прав;

— передача в доверительное управление;

— отражение в отчетности;

— оценка с целью переоценки основных фондов;

— инвестиционное проектирование;

— раздел, наследование, дарение;

— страхование;

— исчисление налогов, пошлин, сборов;

— приватизация;

— национализация;

— конфискация;

— возмещение ущерба;

— ликвидация;

— разрешение имущественных споров;

— передача прав собственности;

— коммерческая концессия.

• Купить
• Спросить